实用理财技巧

购入房产

购房对很多家庭来说都是很重要的决定,随着房价的不断攀升,买房所支付的款项通常是一个家庭年收入的十几倍到几十倍,也是家庭未来若干年中所要支付的最大一笔开支。

无论是自主还是投资,都先需要先明确购房目的,再有针对性地了解相关信息,主要包括购房政策、房屋产权的分类、购房途径和购买流程等。

明确购房目的

在购房前,首先要明确购房的目的,是自住和还是投资。如果是自住,面积、户型和周边配套是考虑重点。价格因素则可适当放宽。同时还要考虑清楚是属于以下哪种类型。

  • 过渡性住房:适合这类住房的通常是小户型、总价低、首付少、月供低、地理位置佳、变现容易的房产。
  • 改善型住房:适合三口之家,可考虑两居室或三居室,面积在80-120平方米之间,主要考虑户型格局好、楼层朝向佳、周边配套设施齐全的房产。
  • 一次性到位住房:这类房产,面积一定要够用,三居以上的大户型是首选,为了日后方便照顾老人和小孩,周边医院、公园、学校等配套设施需要重点关注。价格因素则可适当放宽。

如果是投资性房产,楼盘地段、品质和租售比是关键。此外,开发商的口碑、小区周边配套、交通规划、未来升值潜力是需要重点考虑的因素。

购房政策

国内购房,受房产政策影响很大,在购房前你需要了解现阶段房产和房贷的相关政策,从而判断自身是否具有购房和贷款资格,再根据实际情况来制定购房计划。这些政策包括:税收政策和房贷政策。

  • 税收政策:
    1. 契税:家庭首次购买90平米以下普通住宅,契税按买卖合同价1%缴纳,家庭购买首套90-140平米以下住宅,契税按买卖合同价1.5%缴纳。购买140平米以上或非普通住房,契税按买卖合同价3%缴纳。
    2. 营业税:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  • 房贷政策:
    1. 商业贷款:使用商业贷款以家庭为单位贷款购买首套普通自住房,首付最低比例为购房合同价的30%;为改善住房需要购买二套住房的家庭,根据2015年3月30日《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%;购买家庭三套以上住宅,银行暂停发放购房按揭贷款。具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
    2. 公积金贷款:使用公积金贷款以家庭为单位购买首套普通自住房,首付最低款比例为购房合同价的20%,不再对购房面积做出区分;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。购买家庭三套以上住宅,银行和公积金管理中心暂停发放购房按揭贷款。具体首付款比例和利率水平由各地公积金管理机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

还需注意,以上贷款政策是针对家庭购买的普通自住房,也就是70年产权的房产,商业用途的房产是不包含其中的,例如商铺、写字楼等。央行对于房贷政策将采取“因地施策,分类指导”的原则,不再是一刀切的对房贷政策进行调控,这会造成各家银行在房贷政策上的不同,所以作为购房人在申请房贷时要到多家银行了解贷款政策。

房屋产权分类

购买房产前,有必要了解相关的产权分类。国内现行的房地产所有制是土地为国家所有和集体所有,房屋可以为私人所有。所以按土地性质来划分,就分为国家所有和集体所有两类,而在此基础上的房屋产权就分为大产权房和小产权房。

大产权的土地性质为国家所有,房屋所有权证的发放机构为国家和房管局,这类房产可以办理按揭贷款或抵押。这其中再按房地产的用途划分为居住房地产和非居住房地产。

  • 居住房地产:是指供家庭或个人居住使用的房地产,又可分为住宅和集体宿舍两类。其中住宅是指供家庭居住使用的房产,此类居住用地的建设使用权的出让年限为70年。购买房产的按揭最长可贷30年。
  • 商业房地产:是指供出售商品使用的房地产,包括商业店铺、百货商场、购物中心等。此类用地的建设使用权限的出让年限为40年,购买房产的按揭最长可贷10年。
  • 办公房地产:即办公楼、商务办公楼(写字楼)和行政办公楼等,此类用地的建设使用权限的出让年限为40年,购买房产的按揭最长可贷10年。

小产权的土地性质为集体所有,房屋权属证明颁发单位为乡政府或村。这类房产不可办理按揭或抵押。在建设使用权限的出让年限上没有明确时间,可随时征用。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。

购房途径

选择和购买房产的途径有很多,但需要应该了解各种途径的利弊,选择一种最适合自己的方式:

  • 开发商:这种方式简单直接,税费相对少,所购房产属于一手新房,便于装修。但目前一些热点城市可选择楼盘数量少,同时期房居多,无法第一时间了解到房产的实际情况,这就需要多了解开发商的情况。
  • 房产经纪公司:这种方式简单方便,可选择房源多,能最直观地了解到房产本身和小区的实际情况。但中间环节费用居多,包括房产税费和中介服务费。需要雇佣有一定规模和口碑的经纪公司。
  • 亲朋好友介绍:如果你朋友多、人脉广,可以通过亲朋好友介绍购买房产,这种方式可以节省大笔中介费用,但房产交易属于家庭的大宗消费,在交易过程中手续较多,专业性较强,建议还是雇佣律师、房产经纪公司等居间机构提供中间服务,以降低风险。
  • 自己寻找房源与业主直接交易:在信息发达的今天,你可以通过互联网寻找自己喜欢的房产,也可以到心仪的小区通过物业或者居委会实地寻找房源,这种方式会节省大笔中间费用。但因为信息繁多、真假难辨,所以买卖起来风险较大。建议在找到合适的房源之后,还是雇佣律师、房产经纪公司等居间机构提供中间服务,降低风险。

购买流程

在国内房产的买卖是需要通过政府规定的相关部门管理。在各地所属部门的名称不同,例如在北京是住房和城乡建设管理委员会,在上海是住房保障和房屋管理局。这些部门都是负责其所属的各个房产交易所。

房产的买卖双方必须签订合同后,由买卖双方本人或由持有公证书的代表人,持本人及家人有效的相关证件,如身份证明、户口本、结婚证等原件,到房产所属管辖区域的交易大厅办理交易手续。未经鉴证登记的买卖行为都不受法律保护。在买卖流程上,购买新建商品房和购买存量房(二手房)有所区别:

  • 购买新建商品房:需经过预售申请、签订合约、按揭申请、按揭审批、验房收房、确权、产权过户、发证等步骤。
  • 购买存量房(二手房):依循签订合同、房产评估、按揭申请、按揭审批、产权过户、发证、抵押登记、银行放款、交房验房等步骤。

此外,购买方式分为按揭购房和全款购房两种。房屋产权证具体包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》,但有些地方则是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。

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